契約訂立於1913年2月5日，7日付印花稅，12日在土地處註冊，經手和見證的是Johnson,Stokes＆Master孖士打大律師行，由Tang Pingwoon鄧炳垣贈送給妻子Li Laifong李麗芳，共包括兩段物業：海岸段第71號部分G和內陸段第988號餘下部分。ML71原是1854年2月21日鐵行輪船公司，即P＆O，全稱the Penisular and Oriental Steam Navigation Company與維多利亞女皇訂立的999年長契，1875年7月26日修改，應該是分拆出多段和更改用途，在現在皇后大道西189號位置(發展商合併7個地段建SOHO189)。IL988原是1843年6月26日一個叫Li Luenfong和英女皇訂立的999年長契，1888年5月4日更改，應該是分拆出兩段：蘭桂坊第18和19號；有稱1906年廣生行店舖在18號；19號在1891年有關敏Kwan Man和郭球Kwok Kau以$3215賣給黃達筠Wong Tahkwan，印花稅約$9.9；現在位置應該是德己立街40號好利大廈。鄧氏和李氏是香港百年前的大戶，聯姻是最正常不過了。李麗芳，是否當時首富李陞和李節兄弟的女兒？蘭桂坊第18號是否本來她的嫁妝？契約中還提及Tang Wongshi和Tang Loshi，是兄弟、鄧炳垣的兒子？還是他的妾室鄧黃氏和鄧羅（岳）氏？為什麼把房產分開贈送？分家？李麗芳是否繼室？兩個兒子非她所生？另外，也提鄧炳垣和Wong Kan有按揭。有指1874年鐵行輪船公司在上環有貨倉碼頭，後來出售給九龍倉集團。狀態好的古董地契難得，昂貴房地產贈送契約更難得！大多數古董契約的印花稅不到10元，且多為零散多個印花稅票據，單一英男皇佐治五世50元大票且狀態完美，實屬罕見中之罕有！
有指李陞堂兄李良（又名耽良、担梁、耽梁，字象泰，約1822年生）已於1842年來港開辦書畫店倒賣古董字畫，並有置物業，1854年返家鄉帶李陞和李哲（諱名，李節應該是後人尊稱的別名）回香港，1857年後在西環填海和大量購地、建碼頭、建貨倉，1856-1860年支助英軍獲贈圓明園等掠奪贓物而發跡，1864年去逝後李陞變為香港家族之首之一。三堂兄弟堂號分別為居仁、安仁和居安。中環內陸段IL988極有可能是李良名下的，本來為居所兼書畫店，其譜名或者公務正式姓名是Li LuenFong李聯芳或者李蘭芳，而李麗芳很有可能是其女兒或者孫女。蘭桂坊Lan Kwai Fong據稱原名「蘭桂芳」，是一條小街，有可能與李聯芳的名字有關；緊鄰的和安里Wo On Lane和樂慶里Lok Hing Lane以及聯安樓Luen On House都可能和李良、李陞有關。地段988應該是1844年以後，不會是1843年！估計李良1842年來香港不只是賣書畫，實際還來「霸佔」地皮的，很有可能是投靠郭亞祥而獲得廉價永久地權，1844年殖民政府翻臉不承認之前契約，逼上市場內較窮的華人去太平山，而上市場附近有錢的得以補簽999年地契並追溯到南京條約確認簽署有效日。至於鄧炳垣，不知是否鄧志昂的堂兄？有指李良有三、四子李元華（萼樓）和李元卓（賢慶），後來也是和興行董事。另外，1858年有Leong Attoy, Li Tuk-cheong和Li Chun出資給Chan Tai-kwong陳大光萬祥行獲得香港鴉片獨門壟斷生意，兩位李氏都是和興行的人。不知Li Chun是否李陞大哥李芹的英文化，還是另外親戚？Li Tuk-Cheong (Tak誤寫)應該是李德昌，李良的堂叔或者堂兄弟，說明1854年他從老家帶來香港的不只李陞和李節兄弟。李德昌和李氏兄弟合組多家公司生意，是香港有名商人和大地主。合理推斷，李良初到香港時才20歲，打拼十多年，有所斬獲，1854年回新會七堡雲步老家娶妻並邀請族內非長次子眾兄弟來香港一起拓展業務，1855年至1863年間生至少3個兒子和女兒，1864年去世時眾兒女尚小，只能託付給李陞、李節和李德昌等族人照顧。李陞、李節譜名象薰、象蓮，排行第三和四，有兄長象芹、象芳（字汝舟），大哥乏嗣，二哥大子北誠過繼，二哥有另一子北祿，二哥曾於1870年代來港跟兩個弟弟做生意炒水銀期貨闖禍返回鄉里，大哥應該一直留在老家繼承祖業。再有，李陞可能在李良逝後初期並非和興行話事人和家族首領。郭嵩燾《倫敦與巴黎日記》光緒五年，即1879年，訪港後記曰「李逸樓管事李玉衡有能幹名。。。香港華人以李逸樓為首富，次魏姓，次郭姓。。。」李德昌，名萬清，號逸樓。李陞，又名璿，號玉衡。
實際上，香港早期華人首富是受益第一次鴉片戰爭的盧亞貴Loo Aqui和郭亞祥Kwok Acheong。盧獲贈下市場Lower Bazaar和鴉片獨賣權，被英軍默認經營海盜、地產、妓院、賭場、亞貴戲院等等，下市場一場大火後導致1855年破產，只留下亞貴里Aqui Lane（後改為貴華里）。郭，又名松、甘章、青山、兆春，成為英商買辦，後涉及經營船務等實業和地產，1876年交稅排名僅在D.Lapraik公司和Jardine Mathieson之後，排第9的是Lum Sow應該是鴉片大亨林基後人，第10是匯豐銀行，之後是Wo Hang和興行、Lee Shing(應該不是李陞，有可能是Lo誤寫)、Choy Chan，15 Choo Wingyoong, 16 Ing Sang應該是另一鴉片大亨東莞仁和行福隆店主吳雨Ing Ayu後人或者買辦吳亞昌後人，排第19是Yeong ShuLum (又名Yeong Sunyow楊慎餘、Asan亞三、Lanko蘭高，早期受惠於另一鴉片戰爭暴發戶譚亞財Tam Achoy的買辦)。Lapraik1869年去世時，個人遺產估值$35萬。郭亞祥1880年去世，1881年遺產轉手兒子Kwok Yinkai和Yungpo時值$45萬有餘。1881年華人炒地皮，交稅前20名中17為華人；和興行排第一，但當時話事人應該是李德昌並且應該是新會李氏族人共同擁有，'Ng Sang、Lapraik和J.M.緊跟，之後是Yeong Shulum、Lum Sow、Ho Laishi何黎氏、Kowk Yingkai、Ching Singyeong、Lo Shing、'Ng Cheong、Yeong Amow、Tang Leek、Kwok Yingshew、Low Cheong、Koo Munwa高滿華、Ip Chingchuen葉晴川買辦1873年東華協理、Choy Chan和Fung Wing。有稱李良等兄弟於1854年買上市場Upper Bazaar地皮，但實際上買更多的是Wei Akwang韋光和郭亞祥！英殖民政府稅收制度偏向土地買賣和煙、酒、石礦等獨斷經營，對不常買賣的大地主和搞實業的財富估值反應欠奉，可見韋氏一族在1870年代是香港華人第二富不是沒有根據的。李陞和李節兄弟被捧為香港華人首富，其實故事多過實際，是更多歸功於其後世子孫人才濟濟並被世人廣傳的結果。有報李德昌1893年、李節1896年相繼去世，李陞則是1900年。能夠活到最後，也是勝利的另一關鍵因素。
《倫敦與巴黎日記》節錄：廿九日八點鍾抵香港，計行一百九十七買爾（合中國五百九十一里），當北緯道二十二度十二分。李逸樓、陳瑞南、冒哲存、陳京生、喻叔耘、姚朵雲、吳子煦、薛謙谷、陳岱雲、易麟書、王春曉、賴磐石、黃子華、唐柳青並從會垣至香港，相候十餘日。子煦為子登太史之兄，予撫粵時為刻《吳子序太史遺集》，子登為之讎校也。謙谷為粵東同文館總辦，亦予所派委，距今十六年矣。磐石任大鵬協副將，現移營九龍，距香港為近。柳青名錦春，為唐曦臣之子，告言以書來投殷少喬者；會少喬已前告歸，賴志城以書托之金逸亭、方柳橋，得厘局一差。厘局為糧道孫駕航主辦。將軍長樂初、總督劉峴莊、藩司成子中、運司何青士、海關俊星東、都統尚仲勉、廣府馮子立並以名柬通問。而顧碩甫、許漱文兩觀察，及南海令袁敦齋、番禺令馮雲伯各有書通問；敦齋、雲伯並饋食品。餘吉甫則委家人治席相款；其親家沈輝庚觀察並通名柬。酬應頗形煩冗。香港總督亨得利派坐船及車迎迓，且約飯；以李逸樓先約飯，並為預備信宜公司局為稅駕之所，因辭亨得利約飯而先往一談。所藏宣德法蘭磁器及成化青花磁器甚富，並導引一觀。隨就陳瑞南、李逸樓。聞劉錫鴻議論，奸人傾險，幾於無所不至。中國乃有此種人物，可怪可歎。
三十日亨得利原約信宜公司回拜，至是來言，以必登舟為敬。自云與威妥瑪皆愛爾蘭人，近年愛爾蘭有掘地得小玉印數方，皆中國篆文，數千年前實與中國同文。予謂倫敦曾見之，疑中國此種小方印，宋元以來書畫家用為引章，其傳不過數百年，恐尚為中國物也。亨得利曰：「不然。中國文教最先，埃及古碑猶恍佛中國文字之遺。由中國西至埃及，再西至愛爾蘭，是時倫敦猶為渾沌之國也。愛爾蘭文教實開自倫敦之前。」其言亦附會近理。
因約伍秩庸、王子潛同至李逸樓處談。並偕子潛至東華醫院，為瑞南諸人所創建者，一依西法為之。收養病者百餘，延醫士八人，兼籌教習醫學。並至西洋學館及博物院一遊。學館總辦史安，同舟至香港，詢知尚未回館。而博物院則兼用粵人劉易之司之，鳥獸蟲魚金石物產之類咸備。所未見者海浮二具，質如菌而形類深缸，容數斗。河豚甲數具，詢之劉易之，曰：「鯸。」蓋左思《吳都賦》所謂「鯸鮐」，即河豚也。左為博物院及藏書處，右為戲館，其上樓規模宏闊，尚未能陳設物事。
王春曉邀晚酌，主人吳採石、許幹臣並同席。夜乃回舟。李文鶴、宋錫庚來見。宋錫庚號西堂，故長寧令，有政聲，予待之頗厚，後以事被議。詢其年三十九歲，方任長寧時年二十三歲也，與張星曜同為蜀人。詢知張星曜由軍營開復，已選雲南知縣。李逸樓管事李玉衡有能幹名，以病未見。香港華人以李逸樓為首富，次魏姓，次郭姓，即所謂郭青山也。王子潛見贈《瀛壖雜志》、《弢園尺牘》。陳瑞南見贈《東華醫院錄》。
三月初一日乙已為西曆三月廿三日，禮拜。六點鍾開行。下午見小舟浮泊，揚帆西行者數十百艘，知距汕頭為近。惠、潮各郡與會垣交易，大率皆由海道也。（注：魏姓可能是韋姓誤聽，而香港總督亨得利應該是軒尼詩）
後記：李德昌有可能是李良的長子。根據1960年代初編輯的《李氏居安堂家譜》廿世祖猷立（達聰）有兩子滿德和惠德，李陞和李哲是次子惠德的三、四子；而李良是滿德的長子。李良有四子：賢書（乾初）、賢舉、賢頌（萼樓）、賢慶（元卓、超凡）。德昌對賢書，萬清對乾初，逸樓對萼樓。估計李德昌來香港後沒有用真名。賢書有二子三孫：希祐、希敬，之煊、之榮、之樹。賢頌有二子、二孫、三曾孫：毓昌、毓深，聖聰（宏益）、聖廣（宏燮），寶材、寶祥、寶昌。賢慶有三子：家骏（希周）、家駒、家驤。李良逝世時42歲，估計賢書生於1838年左右。李陞不只中環和上環置業，西至「西灣」太白樓，東至筲箕灣，一路沿海都有物業，和風、甘雨和高陞街為其一。李哲協助創建禮興金山莊和禮興隆，後有廣隆泰和和珍醬園等，也大置物業，永安、永吉和永勝街是其代表；其長子祝之（鴻年），則多購置舖業。
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